“Superbonus acquisti” non pregiudicato dalla classificazione sismica


Può fruire del Sismabonus acquisti, nella versione Superbonus, il soggetto che ha acquistato un immobile ristrutturato, a condizione che la zona sismica in cui sorge l’unità è stata riclassificata dalla classe 4 a quella 3 successivamente alla licenza di costruzione e l’asseverazione non era stata presentata solo perché in base alle norme pro tempore vigenti l’immobile non rientrava nell’agevolazione (Agenzia Entrate – risposta 24 settembre 2021, n. 624).

L’art. 119 del D.L. Rilancio (D.L. n. 34/2020, conv. con modif. in L. n. 77/2020), disciplina la detrazione, nella misura del 110%, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d.”ecobonus”) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “sismabonus”).
L’art. 16, co. 1-septies, D.L. n. 63/2013 dispone che qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore, siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, ed eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell’85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare (cd. “sismabonus acquisti”).
Per effetto del richiamo contenuto nel cit. comma 1-septies, al comma 1-quater del medesimo art. 16, che a sua volta richiama il comma 1-bis, l’agevolazione spetta per gli interventi di cui all’art.16-bis, co. 1, lett. i), del TUIR le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1 gennaio 2017.
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del sismabonus si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, che potranno calcolare la detrazione spettante in funzione del prezzo di acquisto di tali unità e non delle spese relative agli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico.
Con riferimento alla detrazione di cui al citato comma 1-septies è necessario, in particolare, che l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
L’art. 3 del decreto ministeriale n. 58 del 2017 prevede che alla predetta segnalazione fosse allegata, per l’accesso alle detrazioni, anche l’asseverazione del progettista dell’intervento strutturale della classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato. In vigenza ditale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l’accesso al sismabonus.
Tale principio si applica anche ai fini dell’applicazione del cd. sismabonus acquisti; pertanto, qualora le imprese non abbiano tempestivamente presentato la predetta asseverazione con i relativi allegati, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della detrazione di cui all’art. 16, co. 1-septies, D.L. n. 63/2013.
Va, tuttavia, rilevato che nella circolare n. 19/E del 2020, è stata richiamata anche la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, nella quale è stato precisato che il sismabonus acquisti spetti anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1 maggio 2019 anche se l’asseverazione in parola non è stata tempestivamente presentata, a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione. Ciò al fine di non precludere l’applicazione del beneficio in commento nelle ipotesi in cui l’adempimento non fosse stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell’ambito applicativo dell’agevolazione.
In altri termini, ai fini della detrazione di cui al cit. art. 16, co. 1-septies, D.L. n. 63/2013, fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano alienati dall’impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei lavori, la predetta asseverazione deve essere presentata dall’impresa a partire dalla data di produzione effettiva della riclassificazione sismica regionale ed entro la data di stipula del rogito dell’immobile. La medesima asseverazione dovrà, infine, essere consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione.